多地落地试点、房企推动去化，现房销售或将加速实现

越来越多的城市加入现房销售试点。近期，湖南岳阳、浙江衢州等地发布的房地产市场相关政策中或鼓励开展商品房现售试点，或直接明确将试点现房销售；9月份时，雄安新区则直接取消了商品住房预售，推行现房销售、精装交付。

早年许多城市都曾探索过现房销售制度，2022年的“停贷潮”促成了本次探索的重启，2023年初主管部门亦明确有条件的地方可以进行现房销售。业内认为，实行二十余年的商品房预售制度当前迎来了政策调整的契机。今年初，碧桂园集团莫斌也曾表示，未来现房销售一定是大势所趋。

政策不断推动的同时，楼市下行、购房者置业倾向的转变、现房库存的增加等多重因素叠加，也促使开发商推动现房落地。公开信息显示，融创、金地、旭辉等许多房企近两年来都曾进行过现房营销活动，碧桂园更是则直接推行“现房销售”政策。今年前9个月，现房销售面积在全国商品房销售面积中占比提升至17.9%，较2022年末提升了4个百分点。

尽管落地速度有所加快，但全面推行现房销售制度仍面临不小的挑战。业内人士指出，预售制与现房销售并非完全对立的关系，从预售制过渡到现房销售仍需一个过程，短期建议继续通过在核心城市部分项目进行试点的方式推进，或探索单一项目预售与现售的结合，不断优化调整。

重启现房销售探索

早在2016年时，就有多个城市曾试点现房销售政策，包括杭州、南京等城市在部分地块出让时尝试现房销售；2018年时，广东省住房城乡建设厅还曾拟订“关于商品房预售许可事项调整”等相关材料；2019年成都也推进了现房销售试点，推出了15宗现房销售地块。此后各地多暂停了这一探索。

近来各地纷纷重启现房销售试点的起点，是2022年下半年的“停贷潮”。随着房企暴雷现象的蔓延，停工乃至房屋烂尾情况增多，购房者对项目交付的担忧日益加深，促使“保交楼”的重要性不断提升，并再度引发了监管层和业内对商品房预售制度存废问题的思考。

预售制起始于香港的“卖楼花”模式，即把尚未完成建设的商品住宅提前卖给购房者。1994年，内地出台了《城市房地产管理法》，建立了预售许可制度。不同城市对商品房预售条件设置细则，如施工进度达到封顶或主体结构的一定比例，在满足预售条件后，房企即可进行商品房预售，1-2年之后将建成的房屋交付给购房者。

在这一制度下，开发商的资金得以快速回笼，资金周转时间大幅缩短，项目投资节奏加快，促进了商品房供应量增加，解决了房屋短缺等问题。同时，期房只需购房者缴纳较低比例的首付，降低了置业门槛。过去的20多年间，预售制推动了房地产行业的快速发展。

期房销售也一直占据着市场的主流地位。据中指院统计，2006-2008年，全国商品住宅现房销售比例曾达到30%以上，此后随着房企周转速度的加快，现房销售比例不断下降，在2020年降至仅有10.2%。

随着行业的快速发展，房企对规模这一指标诉求的不断加强，挪用项目资金的情况陆续出现，不少企业在拿到购房款后，会调用资金以偿还贷款、偿还债务，或进行腾挪再投资拿地。

亿翰智库指出，客观上来说，当行业行情向好时，销售业绩一路向上，企业回款能保持顺畅，金融机构也予以配合支持，资金可以实现自由流动，即使有违规挪用等情况出现，也有多种方式保证项目建设；一旦市场向下，销售下行、融资遇阻，开发商资金来源瞬时被卡住，能动用的资金变得有限，由此引发了违约、停工烂尾等一系列问题。

如今，房地产行业发展进入新周期，业内预计未来预售制度改革或将成为新发展模式的重要内容，现房销售试点也被提上议事日程。

2023年初，住建部明确提出“有条件的可以进行现房销售”。此后，广东、山东、四川、山西等多省份均表示将推进现房销售试点。

其中，河南明确“以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售”，随后合肥也提出在部分区域试点现房销售；深圳则在土地竞拍规则中，将部分地块改为“竞现房销售面积”，北京今年以来已有多宗成交地块含一定比例现房销售的地块，现房销售试点进程不断推进。

在当前对期房交付担忧的情绪下，消费者对购买现房项目的倾向性明显加强。据中指院，2022年全国商品住宅销售面积同比下降26.8%，其中期房销售面积同比下降29.6%，而现房销售面积仅微降2.3%，现房销售面积占商品住宅销售的比重自2018年明显回落后出现回升，2022年占比回升至13.9%。

房企推动现房营销

现实也在倒逼房企推动现房销售的落地。2021年下半年以来，房地产行业进入深度调整期，楼市震荡下挫至今。2023年前10个月，百强房企累计操盘销售额同比仍下降超10%。这一趋势仍在持续，某华东房企人士向记者透露，10月黄金周短暂爆发后，之后的每周来访量都在下滑，11月前10日的来访已掉至8月同期水平。

期间，保交付成为成为各大开发商的头等大事，在建项目工程进度加速，已竣工交付项目中未出售部分也随之不断增加，成为现房库存。

根据克而瑞对60家上市房企的库存情况统计，截至2022年年底，重点房企的现房库存在所有存货中的占比达到14.4%，且在不断增长，至2023年上半年，这一指标进一步上升至14.7%水平，达到历史新高。

开发商自身也在努力利用这一现实情况，试图把握购房者对现房更青睐的态度，转变销售策略，包括时代中国、旭辉、融创、金地等在内的多家房企陆续开启现房营销。

今年7月，碧桂园则直接推行“现房销售”政策，即购房者以较低比例楼款即可锁定房源，待预售房源完工后，可先前往查看房源，再签署正式合同及支付尾款。从今年6月底起，这一政策已在多个项目落地。据碧桂园方面披露，其黑龙江某项目在新政策下，已实现到访量提升200%。

万科同样也加大了对现房的去化力度。在2023年中期业绩会上，万科联席总裁张海对外披露，今年上半年着重加大对持销和库存项目的去化，改变了之前较多依赖新推的策略，其中现房资源在上半年去化了302亿元。

明源地产研究院指出，目前现房销售基本已常态化。随着新开工量大幅下滑，新增供应减少，如果短期内销售受阻的情况得不到改善，可以预见，接下来现房的比例还会越来越高。有房企内部人士向第一财经记者透露，目前公司还没有现房销售，但年底有一个项目交付后就会有了，因该项目所在的城市市场情况不佳，“卖到明年都够呛”。

政策推动、市况不佳，叠加房企自身需求，现房销售的落地速度出现了加快的迹象。此前有机构测算，2028年全国现房销售规模占比有望达到20%；但中指院根据国家统计局数据测算，今年前9个月，全国商品住宅销售面积同比下降6.3%，而住宅现房销售面积同比增长21.2%，占比提升至17.9%，较2022年提升4个百分点。

值得一提的是，尽管现房销售占比有所增大，但期房销售的占比超8成，仍是当前商品房销售的绝对主流模式。事实上，业内认为，现房销售当前尚不适合全面铺开。

中指研究院市场研究总监陈文静向记者表示，未来预售制度改革或将成为房地产新发展模式的重要内容，但在金融配套政策到位以及解决部分核心片区可能出现的供给断档问题之前，不宜全面推行现房销售，短期应继续通过在核心城市部分项目进行试点的方式推进。

陈文静建议，在现房销售试点方面，土地供给、审批流程、金融支持等应同步跟进：如适当降低地价、降低商业配建比例、简化审批流程等措施，降低开发企业资金压力，提高开发商对现售地块的获取积极性；金融端研究合理解决资金缺口的方案，有效满足开发企业建设期的合理融资需求。

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林北行

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